合房网：说起写字楼可能很多人既感到熟悉又感到陌生，那么什么是写字楼，合肥写字楼市场到底是什么样的状况呢？今天我们就请到了北京中奥博联不动产行销机构执行总监夏一波先生给我们做一个详细的解读。您好夏总监，首先欢迎您接受合房网的专访，现在很多人可能对于写字楼的概念还不是很清楚，请您给我们介绍一下什么是写字楼？
夏一波：写字楼通常理解就是一种商业的建筑形式，是以提供商务组织、公司机构办公的场所，来源主要是英文的office。
合房网：在具体的划分中写字楼是怎么样来分类的呢？
夏一波：行业内目前有两种分类，第一、是按照开发的目的，第二、是按照档次分类。开发目的，通常有出租、出售型，市场上绝大部分写字楼都是这种形态。另外一种是总部基地型的，是整体不售，整体招租。按照档次分类，一个是配置比较高的，称之为甲级写字楼；配置稍微欠缺一点的，一般称为乙级写字类。
合房网：刚才您提到甲级写字楼的概念，甲级写字楼具有什么样的标准和要求呢？
夏一波：严格意义上来说，行业里没有硬性的标准，必须要达到什么样具体的参数。同行业间结合一些国外包括一些国内发达城市形成比较成熟的写字楼市场标准，通常有十几条具体的参数。我总结了一下，提炼出两点：一、软件，二、硬件。硬件，写字楼的地段是否便捷，出行是否方便，周边配套。第二、写字楼整个设计风格要简洁大气，要考虑到写字楼的档次问题，包括品质和材料。第三、写字楼层高，目前来说吊顶原则上不能低于2.6米。第四、电梯通常的标准是每5层具备一个高速电梯，等待时间不能超过30秒的区域范畴。第五、供电配备这一块。对写字楼的通行的要求，一个平方要具备50到60瓦的电力供应。同时还要具备电力的配备系统。因为中国的电力相对来说比较紧缺，所以对写字楼的办公场所，特别是一些高档写字楼要求电力储备系统，遇到紧急事件，特别是天热的时候。第六、停车场，因为写字楼对停车场的要求是非常高的。目前合肥的写字楼市场停车配备，据我所了解，基本上都是缺乏的、不够的。在当初规划的时候，可能没有设想到。100平方米到150平方米具备一个停车位，实际上现在是不够的。硬件还包括网络、电话、宽带、视频。
软件主要体现在：第一、有没有一个好的物业管理公司，知名度较大的物业管理公司提供一个管理服务。第二、配套。一、内部配套，主要体现在根据业主、承租户提供一些定向需求型的服务。合肥目前的写字楼市场还没有进入一个产品细分时代，由于刚刚才崛起。特别像北京，有三个区域，一个是金融街，这个区域写字楼目前的客户主要是金融类、保险类的客户，所以在配套服务上面，不同于北京中关村提供IT办公服务。内部服务是根据承租户整体的需求来确定的，合肥目前还没有达到这一步。另外还有写字楼的会议室，目前就合肥市已经建成投入使用的写字楼在这个方面是一个空白。从配套方面，特别是合肥这个市场，根据写字楼的品质，既然制定这个标准就应该完善。第三、商业网点。周边金融、餐饮、住宿，包括医疗、社区门诊等等配套，都应该具备的。以提供写字楼承租户的使用为主的商业配套。
合房网：目前合肥的写字楼市场整体的状况是什么样的，是不是存在一些需要改进的问题呢？
夏一波：合肥写字楼市场起步比较晚，在市场分析过程当中，还分为三个阶段。
第一个阶段是2000年的写字楼市场，这个市场是合肥写字楼市场刚刚萌芽阶段，无论是产品形态，还是产品结构，以及服务配套等等各方面，几乎达不到今天写字楼的要求，以提供办公场所为主的建筑形态。写字楼建立在一个概念时代，区域主要集中在老城区、市中心区域，长江路两边的黄山大厦等。
第二、2000年以后到2005年，这个阶段写字楼打一个擦边球概念，是宜商宜居型的，真正的纯商务写字楼并不多。但是这个阶段也出现了一些纯商务写字楼，主要代表是安徽邮电大厦等，是安徽第一高楼。2000年到2005年，写字楼处于从概念时代到萌芽、发展、健全这个时代。2005年以后，合肥写字楼市场特别近一两年是一个异军突起的时代，无论从产品的品质，硬件方面基本上具备了甲级的标准。最近合肥在建投入使用的财富广场、CBD，在建汇金大厦、华侨饭店改造等是定位于纯商务写字楼。
现在进入第三个阶段，还没有严格意义上说，只是在产品本身的硬件上，跟一些发达城市进行接轨，但是从软件服务上距离还是比较大。体现在：一、考虑到一些知名大的物业管理公司，像戴德梁行、第一太平戴维斯，他们的服务确实非常优质，但是在费用上非常高。所以可能前期也接触一些开发商，也跟他们做过一些沟通，也初步谈过，他们的二次使用费用比较高，在目前合肥市场上没有一些外地的著名物业管理公司进入市场，这是客观因素。第二、我们自身在写字楼管理上经验的欠缺，合肥写字楼刚刚起步到发展的阶段，在这个方面没有什么本地成熟的经验可以去借鉴。包括针对写字楼的物业服务、物业管理这一块，还没有哪家公司在这个方面做得特别出众。后期除了产品跟进，因为产品可以去模仿、学习，根据一些好的地方可以去学习模仿。从开发产品形态来说，不是一个最核心的问题。核心的问题还是服务这一块，根据市场的需求提供恰当的服务，同时结合本地消费市场、消费能力。合肥目前写字楼物业管理租金3块到5块的幅度范畴内，太高也接受不了。
